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养老地产蛋糕诱人风险需防

发布时间:2019-07-14 02:53:07

养老地产:“蛋糕”诱人 风险需防

商业模式需要审慎考虑 运营成本也应精心测算  6月17日,全国工商联房地产商会2011年会发布了中国绿色养老住区联合评估认定体系。面对严厉的调控政策,企业如何解决融资难和做强做大等问题迫在眉睫,在这样的市场环境下,新兴的养老地产项目吸引了众多企业的目光。但有业内人士警告,养老地产范围过于局限,应纳入养老产业整个体系方有发展前景。  多家开发商介入养老地产  随着中国逐步迈进老龄化社会,“银发经济”同样也让人看到了商机。近期,保利、万科等多家开发商都提出了“养老地产”主张。  据了解,万科地产早在2006年就对外介绍在老年住宅方面有所探索研究,并在2010年底正式启动了活跃长者计划,而北京的项目幸福汇预计会在三期开盘时推出一栋老年公寓,成为万科活跃长者计划的首个试点项目。保利地产和基金提出“善居养老”,把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区,和基金实现覆盖社区超过100个,服务超过10万人次。此外,与直接进入养老地产不同的是,也有地产商虽开始涉猎这一领域,但是范围更为宽广,涉及医疗、养生、教育、休闲、养老等众多领域。  全国工商联房地产商会会长聂梅生说,到2020年,预计60岁以上的人口将到2.43亿,占总人口比重将达到18%,这是相当大的比重。现在四五十岁的中年人,再过10年也将步入老年,他们现在是消费的主流,那个时候也是支撑老年产业的主流。“我预计10年之内养老产业会保持每年10%的增长水平,将出现井喷现象,这当然应该是值得关注的产业。”聂梅生说。  全国老龄办事业发展部主任吴秋风认为,老年房产的发展才刚起来,有两类人应当特别关注:老年人也有顶端的部分和低端的部分。顶端的老年人,不在原来的地方住,要找高档的地方住,过更好的老年生活。另外一类老人是子女结婚需要住房,自己的收入很低,在大城市生活很困难,可能被挤到二、三线城市,或者大城市的郊区,这两类老年人的需求应得到特别关注。  养老地产不能盲目上马  “我们不要叫养老地产,要叫养老产业,否则这个东西还没起来就被闷死了。”永泰红磡集团有限公司董事长李德福说。  业内人士提醒说,养老产业绝不仅是养老地产,养老地产范围过于局限,应纳入养老产业整个体系方有发展前景,同时,亦要考虑到风险性,不能盲目上马。  经过反复思考和探讨,聂梅生认为老年产业应是独立运作,是购买服务、整合、独立运作,又无缝整合的全新产业,是我国经济转型中的内需产业,产业链长,增值空间大。  聂梅生分析说,我们要清楚老年产业的属性。首先,它的价值和属性应该有地产属性,有住宅、普通商业地产和医疗保健等;其次,有非常强的金融属性,比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品,会在这个链条中得到发挥和承载,还包括客户理财、老年理财的内容;第三,有服务属性,服务于核心的需求和老年增值的需求;此外,还应当有非常强的人文属性,属地文化很强,只有这样才能让老人觉得是家。所以,养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发,也不是房地产的华丽转型。  审慎考虑养老社区商业模式  那么,老年社区应该和普通的社区有什么区别?在住房的设计方面有那些应该注意的问题?应该有什么样的管理?  看到,根据本次年会推出的中国绿色养老住区联合评估认定体系,养老住区评估分成四大部分,其中,住区设施分成几块,有公共空间和公共设施,老年住区应当有大量的公共活动设施,还有居住单元。而养老服务分服务内容和服务供应商管理两块,服务内容分成四类,包括日常生活服务、家政服务、健康医疗服务和社交娱乐服务等。还应当有安全保护和运营管理的内容,包括运营机构的管理和对居住者的管理等。  聂梅生认为,养老住区项目总体的商业模式需要审慎考虑,还有运营成本也很关键,应该精心测算。很多准备做老年住区的,开发之后怎么运营、怎么定价?是出售型的定价,持有型的定价,卖不卖等问题都需要详尽考虑。

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